华夏幸福负债千亿，但创始人已套现百亿：“把我告了能解决问题吗？”(4)

　　与此同时，2018年，华夏幸福环京收入577亿元，外埠收入仅有257亿元；而到2020年，其环京收入下降到521亿元，外埠收入已经激增到485亿元；2021年，238亿元的外埠收入已经超过186亿元环京收入。

　　华夏幸福在紧挨郑州南北界的省辖县新郑和隶属焦作市的武陟，分别开发了两座产业新城。一位郑州本地产业园运营商告诉作者，华夏幸福在2017年来到这两个相对偏远区域后，积极宣传郑州新乡焦作一体化概念，当地房价从五六千元上涨到近万元，而当地很多人只知道有孔雀城却不知道有产业园。

　　“固安模式”变了味

　　在华夏幸福2017年年度股东大会上，王文学动情说到：在产业新城热土上，受过委屈，流过汗水和心血，贡献过青春和芳华，选择产业新城，今生无悔。

　　“又苦又赚不到钱。”上述郑州产业园运营商告诉作者，华夏幸福单个项目的产业园面积基本在几平方公里，而一个占地500亩左右的产业园（注：一平方公里=1500亩），在企业入园门槛不高的情况下，产业完全导入也需要10年左右时间，缓慢的回报周期决定了其无法像住宅那样大规模的高周转，“真的要沉下心，你一急问题就全来了”。

　　然而，尽管很多项目处于经济基础和产业链条相对薄弱地区，但华夏幸福的产业园都是大手笔。例如陕西泾阳县，根据政府网站公布的招标方案，其与华夏幸福合作的产业新城总投资160亿元，占地74平方公里，其中核心区域面积达到15平方公里；而武陟华夏幸福产业新城总投资680亿元，总委托区域达到142.5平方公里。

　　一位前华夏幸福环京区域投拓部门人士告诉作者，其是在2018年前后感觉到王文学已经有些过度膨胀，高于几倍的薪水从万科、麦肯锡这些公司以及政府部门，成建制的挖来职员和官员，即便环京这样做了十几年、已经没有多少增量业务的成熟区域，依然疯狂招人，“一个县的投拓团队一下就招十几个”。

　　显然，华夏幸福的激进扩张与慢工出细活的产业园开发背道而驰。

　　华夏幸福泾阳区域一位员工告诉作者，其流转模式是一边拿地盖房，通过销售款回笼资金；一边做产业园区，先把基建、道路和绿化做好后，再开始招商。因为前期要投入大量资金，而政府要等到三五年甚至更长时间获得税收后才能付款，因此在环杭州和环南京这些发达地区外，配套住宅用地上会得到一些便利。

　　环京限购后，华夏幸福在全国市场撒下更大筹码，而随着楼市整体转冷和银根紧缩，这套打法也彻底崩塌。在资金瓶颈后，王文学开始将产业新城运营转为轻资产模式，即承接政府项目后，再将具体业务分包给其他运营商，自己只保留配套住宅以及土地一级整理和路网等基础工作。