香港为何鲜有烂尾楼？

　　来源：财经十一人

　　让没有作弊动机的机构支配钱，让有风险承担能力的机构保交楼

　　文 | 张光裕

　　七月以来，烂尾楼风波、业主停贷抗议，让商品房预售制度成了舆论热点。人们讨论，预售制度到底出了什么问题？是否应该叫停预售制？

　　放眼全球的成熟市场，预售制是房产交易的标配，预售制本身没有原罪。关键在于，如何在预售制的框架下，预判哪些环节存在漏洞，提前做好规则设计。

　　在这方面，中国香港的做法可供参考。香港与内地有诸多相近之处，都实行土地公有制，都实行预售制，基于相近的文化，消费者的购房态度和行为也相近。不同的是，香港上一次出现烂尾楼，还要追溯到2003年的均来事件。

　　那么，香港是怎么做到的？

　　多位与预售制相关的香港律师、银行高管、房屋交易中介等，向《财经十一人》还原了真实的香港经验。

　　香港如何预防烂尾楼？

　　预售制度下，防范烂尾楼的核心是管好预售金。香港在这方面的最大特点是，预售金监管主体不是银行，而是律师行。

　　在项目开启预售之前，香港的开发商都要先委托律师行，代表开发商处理预售的法律文件。交楼之前产生的所有预售金，无论是购房者自掏腰包的首付，还是银行发出的按揭贷款，都要打到这家律师行名下的专设账户内，律师行以保证金保存人的身份持有、监管。

　　与之相比，内地的预售金监管账户，是立在开发商名下的。所以内地开发商挪用预售金很方便，只要银行一时疏忽没有盯严，或者银行睁一只眼闭一只眼地“被动配合”，开发商就能把钱转走。

　　但在香港，要想违规支走预售金，需要律师行做出主动行为，把钱打给开发商。违规难度显然更大，违规证据很容易被固定。

　　在内地，地产开发商是银行重要的贷款客户。理论上，银行有动机配合开发商违规。但在香港规则下，律师行几乎没有这样的动机。对于律师行，预售监管只是一项客单价不高的常规业务，并不靠它吸金。而一旦违规，代价却很高昂，很可能被吊销从业执照。

　　说回香港的规则设计，在交楼之前，香港规则允许预售金被提前支取，用于施工。如何保证钱不会被滥用、挪用？当中有两个要点。