香港为何鲜有烂尾楼？(2)

　　首先，如果开发商要支取预售金，首要目的必须是用于建筑施工，且是必须支付的款项。为了证明这一点，他们必须要得到独立第三方的认可人士（香港的一种建筑师职称，由香港政府屋宇署授予）签字。律师行核实后，也是直接将钱款打到建筑商账户，不过开发商的手。

　　另外，施工用款的支取规则是先干活，后付费。建筑商必须先完成一定比例的工程进度，再拿着证明材料，去申请相应的施工款。

　　这两条规则几乎堵死了预售金被滥用的可能。钱不经过开发商账户，他们要想作弊就只能找建筑商配合，但建筑商没有动力这么做。

　　内地开发商挪用预售金，多是为了快速周转，开发新项目。但建筑商作为乙方，不需要做大笔的前期投资，基本没有必要靠弄虚作假去预支工程款。更何况，类似于律师行，建筑商如果伪造工程进度文件，代价极其高昂。

　　在香港，认可人士不仅受行业自律守则约束，还对负责的项目、签署的文件有法律责任。如有不当行为，轻则除名，重则入刑。

　　先干活后付款的模式，也避免了预售金因任何“估算失误”被超额支走。

　　香港的近律师行首席合伙人蒋瑞福律师说，香港规则里，预售金使用按优先级分为三档。建设施工用款排第一，优先级最高。施工用款和剩余建筑费得到保障的前提下，开发商可以用预售金来偿还该项目在银行的抵押贷。因为开发商将项目土地抵押给了银行，所以只有先解除抵押，才能给买家交房。以上两项满足后，如果还有余裕，开发商才可将预售金用于新项目。

　　2021年，随着房企经营风险增加，不少内地城市抬高了新项目的预售金监管比例，严控放款。一些项目被管住的预售金，远高于建成该项目所需要的费用。房企需要用更多自有资金，或借更多负债来建设，反而让企业出现流动性危机风险更高了。

　　香港经验展现了在合理的规则设计下，是能够做到既提前使用预售金，又控制好烂尾风险的。不需要把钱堵在监管账户里。

　　另外值得一提的是，