香港为何鲜有烂尾楼？(3)

近期有文章写道，香港买房者在付完首付后，整个预售阶段都不必向银行申请贷款，也就不必承担烂尾后还要还贷的风险。这种说法并不完全准确。

　　香港买房的支付方案非常多元。可以一次性全款付清；可以像内地一样，首付后就办按揭，在收房前就开始还贷；也可以随着工程进度，周期性地每隔几个月付笔款；还可以付完首付后，交楼前再也不付，直到开发商交房、签署完所有文件、交易关闭之后，再办按揭。

　　应该说，付款方式和防范烂尾没有关联。买房者选择什么方式，只需要考虑哪种最经济适用。

　　例如，一位香港地产中介告诉《财经十一人》，近两年，因为对房价继续上涨的信心动摇，越来越多的人选择付完首付就尽早办按揭，收房前就提前还贷。

　　因为，贷款金额是根据银行对物业的实时评估价计算的，而不是成交价格。所以，如果到了收房时房价跌了，银行能放的贷款也就少了，买房者只能自付更大比例的购房款。

　　不靠付款方式防烂尾是合理的。住房一事有民生属性，不同财力的人都有置业需求，理应有权利选择各自最可承担的付款方式。好的规则要能一视同仁保障所有消费者。

　　如果出现烂尾楼，香港如何补救？

　　对于烂尾楼的补救规则，香港政府的思路是，尽最大努力保交楼，同时给买房者留下退出选项。

　　在香港，政府新批土地上的商品房要想拿到预售许可，需要满足诸多条件。其中为防烂尾最重要的一项是，预售之前，开发商必须已经与银行签了建筑贷款协议（抵押物一般是土地开发权及上盖物业），或者拿到银行的担保承诺书。

　　即使一家开发商实力雄厚，不需要银行的钱，打算用自有资金开发建设，也不能跳过这一流程。蒋瑞福告诉《财经十一人》，开发商必须二选一，要么拿到银行的建筑贷款，要么有银行的承诺书，否则就无法预售。

　　这一规则的目的就是防烂尾。一旦项目建设途中开发商出了问题，无以为继，承诺书就发挥作用了。建设交楼的出资义务就落到了银行头上，他们负责出资把项目建完。银行也不会吃亏，毕竟他们手握抵押，而且售楼款都在律师行账户里完好保存着。