香港为何鲜有烂尾楼？(4)

　　有文章写道，到房子建成交付时，香港开发商才与政府进行地价结算。开发商也不能在项目开发前，将土地抵押给银行。这一说法并不准确。

　　香港批地文件规定，开发商必须在拿地时就付清全部土地款，甚至不能分期付款。从上述介绍也能看出，要让这套引入银行的善后办法运转起来，项目的建筑抵押是必不可少的一环。

　　在这种规则设计下，烂尾发生时的风险承担能力、承担顺位，以及解决问题能力达成一致。银行是风险承担能力最强的，也就排在第一顺位。内地目前的情况则不然，我们经常看到买房者这个风险承担能力最弱的群体，成了为烂摊子买单的人。

　　按照香港批地文件，如果项目是在旧土地上拆迁改建而成，那它并不受政府监管，而是由律师公会监管。这类项目不必拿到银行贷款或承诺书。不过，这类项目通常也会找开发商母公司或其它合作公司，为项目出具担保书。

　　从预防规则里可看出，如果律师行严格尽到了监管职责，预售账户的钱理应足够完成建设。假如烂尾，大概率意味着律师行工作有纰漏。对此，律师业也有一套担责方案。

　　香港有执业资格的律师都要加入律师公会。律师公会名下有一个保险基金。对各种类型的律师服务，假如因为律师的无意疏忽，造成了客户财产损失，这个保险基金会做出赔偿。律师行的预售金监管业务，当然也在基金覆盖范围内。

　　但假如律师行有欺诈行为，造成监管资金流失，该保险基金就不负责了。这种情况下，买房者可以走法律渠道，起诉这家律师行赔偿。

　　那么，假如一个项目出现了开发异样，但还没有发展到烂尾的地步，买房者能怎么保护自己？香港的规则给买房者留下了两个退出窗口。

　　香港所有的商品房项目在预售文件中就要写清交楼时间，如果到了交楼时间，却还没完工，买家有权在到期后的28天内取消交易，开发商要退还购房款和利息。

　　这是第一个退出窗口，如果买家已经不再信任开发商，在这28天内可以“下车”。

　　如果28天内没有行动，就默认买家是想等待开发商交房。到期后的28天到满6个月，买家不能随意取消交易。

　　第二个窗口出现在6个月后。一般来说，如果开发商在超出预定交房时间6个月后，仍没有交楼，那这项目遇到的不是小毛病，而是大麻烦了。一些一开始没把延期当回事的买房者，现在也会开始紧张了。所以给买房者第二次机会，他们可以随时取消交易，拿回房款和利息。