解禁“倒计时”！这类爆款产品溢价率创年内新低

　　中国基金报记者 李树超

　　伴随解禁时间窗口的临近，近两年引爆市场的公募REITs产品的溢价率纷纷在近日创下年内新低。截至5月27日收盘，12只公募REITs的平均溢价率为22%，比今年2月中旬的高点已回落超30个百分点。

　　多位业内人士对此表示，此次解禁主要涉及金融机构、部分产业资本等专业机构投资人，解禁机构有相对理性的交易方式和策略，更倾向于长期配置。各家基金管理人也针对解禁做了充分的应对准备，以保持该类产品二级市场价格的稳定。

　　首批公募REITs解禁“倒计时”，解禁机构更倾向长期配置

　　近日，富国、博时、华安、平安、中金、东吴、浙商证券等多家基金管理人发布公告，提示旗下公募REITs产品份额解除限售。

　　公告数据显示，上述产品解禁后的可流通份额，占全部基金份额比例从41%-80%不等。限售份额自2022年6月21日起，即首批公募REITs上市满一周年时，就满足基金份额解除限售的条件。

　　谈及公募REITs解禁对投资的影响，富国首创水务REIT基金经理李盛表示，与A股上市公司解禁相比，上述公募REITs在发行时除原始权益人以外的战略配售份额占比较高，客观上导致本次解禁后上述REITs的流通份额增加比例较大，但总体来看，解禁后REITs总流通市值仍然不大。

　　李盛分析，从解禁份额的战略投资人构成看，主要是金融机构和部分产业资本，目前大部分REITs市价相对于发行价有一定溢价，不排除部分战略配售投资人有实现收益的动力，卖盘的增加可能对二级市场造成一定压力；但另一方面，战略配售投资人主要是专业机构投资人，正常而言有相对理性的交易方式和交易策略。同时，短期二级市场价格的大幅下降也会提升REITs的分派率、IRR等收益指标，对于理性投资人而言，可能是一次资产配置的机会。

　　中航基金不动产投资部也认为，与股票解禁不同，对于公募REITs来说，战略配售投资者主要包括原始权益人，具有战略合作关系的大型企业，投资长期限、高分红类资产的资管产品，政府专项基金或产业基金等，更倾向于长期配置公募REITs产品。

　　事实上，面临产品的解禁压力，各家公募基金管理人也做好了充分的准备。