诸暨第一房企沉浮记：增速曾超万科保利，债务压力下甩卖资产自救

　　浣纱江畔、苎萝山下，这里是西施故里，也是藏富于民的浙江县城诸暨。

　　从城西高铁站一路到热闹繁华的城东商务区，短短20多分钟的车程里，每隔几公里就能看到一个由祥生控股（02599.HK）建造的楼盘。“一座诸暨城，半部祥生史”，因开发诸暨众多楼盘，祥生被称为“诸暨第一房企”，祥生控股创始人陈国祥被当地人称为“陈半城”。至今，陈国祥从纺织厂长到地产大亨的故事，仍在坊间流传。

　　祥生一度是“高周转”的代名词。

　　2017-2019年，祥生实现销售额从百亿元到千亿元的突破。可供对比的是，从百亿元走到千亿元，万科和保利发展均用时5年。2020年11月18日，祥生登陆港交所，刷新内房股127天过会的纪录。至此，TOP30房企系数上市。

　　伴随着“三道红线”的出台、三四线楼市红利逐渐减少，祥生也不得不应对销售下滑、现金短缺的流动性危机。今年，祥生跌出千亿房企阵营。在债务压力下，祥生不得不变卖资产。

　　房地产行业下行周期里，以高周转取胜的地方房企该如何度过危机？

　　8月19日，亿翰智库研究总监于小雨在接受时代周报记者采访时表示，以祥生为代表的区域性房企想走出困局，大概率会延续此前泰禾的路线，不断缩表、展期，直至贷款还清。同时，此类房企不会再拿新项目，争取以时间换空间。

　　高周转模式

　　出生于1951年的陈国祥，在接触房地产开发前，曾到过酒厂当技术员，也曾在诸暨服装针织厂工作。在服装针织厂，陈国祥完成了创办祥生的原始资金积累。1993年，祥生实业成立，此后通过接手当地城市更新项目，陈国祥进入地产行业。

　　起家于县城的祥生，在房地产高速发展时期，一度成为“高周转”的代表房企。

　　招股书数据显示，2017-2019年，祥生营业收入复合年增长率为137.6%。销售额方面，从百亿元到突破千亿元，祥生只用了三年。扩张速度之快，在巨擘云集的地产圈里较为罕见。

　　8月7日，祥生前中层管理人士万芳（化名）向时代周报记者透露，2020年初，祥生从龙湖、旭辉等头部房企吸纳大量职业经理人。这些职业经理人的到来，为原本家族企业印记浓重的祥生，搭建起了完善的组织架构，并带来了不少管理提效上的经验。

　　“陈国祥之子陈弘倪所代表的年轻一代逐渐上任核心管理层后，对职业经理人的期待远不止这些（组织架构），而是希望在业绩上也能继续高速增长。” 万芳表示。

　　2020年11月18日，祥生控股如愿在港交所敲钟。亲手将祥生培养为“黑马”的陈国祥，一步步退居二线，将舞台留给年轻人。

　　然而，令所有人意外的是，自成功上市后，祥生销售业绩逐渐下滑，陷入流动性危机。