天风宏观宋雪涛：房地产放松还有没有用？

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从过去两个月来看，不管有没有疫情影响，放松“四限”大概率能对房价环比回升起作用；在没有疫情封控的情况下，放松“四限”后地产销售同比回升的概率较大。如果下半年常态化核酸检测和快速流调能够降低疫情封控的概率，房价环比转正和销售面积同比回升值得期待。如果销售在年中前后企稳，叠加供给侧纾困，房地产投资增速也有望在下半年企稳，这对今年经济稳增长和市场信心重建的意义非凡。

　　文：天风宏观宋雪涛/联系人赵宏鹤

　　疫情之外，房地产是今年经济的另一个关键问题。

　　之所以关键，有三个具体原因。

　　原因之一，房地产政策已经明显实质性放松了。

　　本轮房地产放松经历了三个阶段。

　　第一阶段是金融信贷政策放松，时间节点在去年9月。我们去年9月22日提示《房地产投资下行才刚开始，关注短期政策底的可能性》，9月底房地产金融工作座谈会召开，提出“两个维护”，即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　第二阶段是自下而上自主放松，时间节点在今年3月。我们3月1日提出《房地产放松的大河与小溪》，3月开始以郑州为代表的二三线城市，先后突破四限政策（限购/限贷/限售/限价），尤其是限购限贷政策的密集调整，代表本轮地产放松进入了地方自下而上全面宽松的第二阶段。

　　第三阶段是自上而下支持放松，时间节点在今年4月。4月29日的政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，给予了地方更大的因城施策空间，之后杭州等新一线城市跟进，放松“四限”的城市能级和政策尺度进一步上升。