天风宏观宋雪涛：房地产放松还有没有用？(2)

　　原因之二，房地产对经济至关重要。

　　房地产在上海疫情之前就已经出现了供给侧“去杠杆”和需求侧“硬着陆”的迹象，成为拖累经济增速和信用扩张的主要内因。房地产稳不稳得住，对经济是至关重要的问题。房地产投资完成额达到名义GDP总量的13.5%，再考虑到房地产对服务业、后周期消费相关的衍生带动，占比超过20%。

　　今年1-4月房地产开发投资同比增长-2.7%，新开工面积同比增长-26.3%，我国自1999年进入商品房时代以来，除了2020年疫情的短暂冲击时期之外，中国房地产开发投资增速从未出现过负增长。考虑到销售尚未企稳，当前房地产投资增速不仅是历史最低，而且预计将续创新低。今年以来，房地产投资增速从2021年的高位回落超过了10%，按照20%的传导弹性，对经济增速的拖累达到2%左右。

　　原因之三，在地产大周期转变和疫情冲击之下，对政策效果不足的担忧越来越多。

　　我们正处于自1998年房改以来从未出现过的周期位置上。

　　本轮房市需求的下行压力是前所未有的，是更低的人口周期、更大的城市差距，叠加了更弱的涨价预期。房地产总需求见顶已经是大势所趋，这是由人口周期和城镇化水平决定的，刺激政策能在多长时间和多大程度上改善需求存在不确定性，疫情反复冲击居民收入和预期又带来了新的不确定性。

　　房住不炒的背景下，购房者对投资住宅回报的长期预期已经发生改变，地产销售面积回不到过去；房企去杠杆的背景下，开发商对商业开发的毛利率水平的长期预期也发生改变，地产开发投资的杠杆率和周转率回不到过去。根据央行数据，今年1季度房地产开发贷款余额同比增长仅1.1%，2月和4月的新增居民中长期贷款历史上首次负增长，房企和居民都进入了去杠杆时代。

　　3月以来，越来越多的二线城市先后放松了“四限”政策中的一部分。

　　据不完全统计，3月部分放松“四限”的二三线城市有郑州、宁波、青岛、福州、昆明、沈阳、广西、哈尔滨等，4月跟进放松的二三线城市有南京、苏州、无锡、佛山、东莞、贵阳、兰州、秦皇岛等。