天风宏观宋雪涛：房地产放松还有没有用？(3)

　　但现实情况是，尽管3月以来越来越多城市自发放松地产限制政策，但地产销售受到了疫情的冲击，数据还在继续走弱。

　　4月商品房销售面积累计同比-20.9%，增速较3月降低7.1%；4月克而瑞百强房企销售金额同比-59.0%，增速较3月降低6.2%；4月30城成交同比-54%，增速较3月降低8%，但是5月前半月同比-50.6%，似有企稳迹象。

　　因此，要观察地产放松是否有用，还要区分疫情封控的影响。

　　根据不完全统计，3月以来有80个地级市的区县及全市出现过不同程度的封控措施（封城、停课、停业、交通管制等），管控区域最高占全国GDP的16%。在3-4月放松地产“四限”的城市中，因为疫情封控措施而可能影响地产销售的城市有郑州、苏州、无锡、南京、沈阳、哈尔滨、秦皇岛（抚宁区）、天津、西安。

　　因此，3-4月既部分放松了地产“四限”，又没有疫情封控的城市，就只剩下宁波、青岛（除莱西）、福州、昆明、佛山、东莞、贵阳、兰州、张家口、宜昌，这些城市组成了观察地产放松是否有用的有限样本。

　　我们把全国城市按照“放松地产四限政策”和“出现疫情封控”分成上述三个样本。对比这三个样本，我们发现：

　　第一，观察样本1+样本2：在全部“四限”放松的二线城市中，除了福州和佛山以外，多数城市的4月商品房销售均价高于2月或者3月，即出现了房价的环比意义拐点。3-4月“四限”放松城市的均价环比也高于全部二线城市均价环比。这说明放松“四限”对二线城市的房价企稳回升还是能起到一些作用。

　　第二，观察样本1：在无疫情封控的“四限”放松城市中，多数城市的商品房销售面积同比增速出现反弹，即