专家：商品房的本质就是“炒”，所以不能用来解决“住”的问题

　　今年，全国已有80多个城市出台了与房地产相关的优化政策，有观点认为房地产行业的新阶段和新常态要出现了。进入二季度，房地产政策宽松空间进一步打开，央行降低首套房贷款利率下限，松绑成为多地楼市调控的关键词。

　　如何认识当下房地产行业的“困局”与“出路”？政府如何解决现有的烂尾楼和土地资源错配问题？如何用制度更好地保障“居者有其屋”？观察者网就这些话题采访了厦门大学教授，中国城市规划学会副理事长赵燕菁。以下为采访全文。

　　【采访/观察者网 刘惠】

　　观察者网：2022年一季度全国住宅销售面积、销售额分别同比下降18.6%、25.6%，最近楼市发出了松绑信号。各地动作频频，取消部分限购、限售，甚至成都赣州出现了“两成首付”，央行给房地产市场5年期LPR（贷款市场报价利率）单独“降息”，但是楼市的行情依然是波澜不惊，可能受限于哪些情况？

　　赵燕菁：第一，前一阶段商品房供给太大，没有出清之前，房价很难上涨；第二，把打压房价作为房地产调控的政策，这种错误仍然没有得到有效纠正；第三，对“房住不炒”仍有片面解读，成为市场头上的“达摩克里斯之剑”。

　　观察者网：今年首轮集中供地，整体上还是以国企央企主导，民营房企比较审慎，相较于2021年的三轮集中供地，显示出国企兜底现象，多宗土地属于定向出让。这释放了哪些信号？

　　赵燕菁：目前市场没有需求，国企为了帮助地方政府财政，明知没有需求，也要硬着头皮拿地。需求端不解决，拿的地越多，房地产卖压越大，出清就越困难，房地产市场就越困难。

　　山西太原推出“一揽子”新政稳定房地产市场。图源：中新网

　　观察者网：过去两年国家对房地产的政策相对收紧，房贷速度放缓、控制行业负债规模，2021年以来，恒大、华夏幸福等房企接连暴雷，出现债务违约现象。从城市化率、人口负增长、房企高额负债等情况看，有观点认为房地产行业的新阶段和新常态要出现了，您如何看待？未来10年房地产行业前景如何？对土地财政和市政建设将产生哪些影响？

　　赵燕菁：房地产行业需要转型，从增量为主转向存量为主，从重资产转向轻资产。谁先完成转型，谁先逃出生天。未来十年，房地产行业就是看谁能把已经形成的存量变为现金流，这需要整个行业商业模式的创新。

　　商品房市场除少数稀缺的区位，供给过剩的项目要壮士断腕，尽快出清。土地出让净收入必定会大幅减少。任何建立在“房地产+X”的商业模式，都会被淘汰。对流量的争夺将会白热化，物业管理将会出现如互联网一样的蓝海，从城市运营到小区物管都会诞生新的“平台”和“应用”，这是未来政府和房地产行业最大的机会。