专家：商品房的本质就是“炒”，所以不能用来解决“住”的问题(3)

　　至于缺口，各个城市天差地别。鹤岗可能房子比人还多，深圳至少一半以上的打工者住在没有产权的城中村。政府关键是要设计一个正确的商业模式，让保障的现金流能覆盖其成本（新加坡是公积金），只要有稳定现金流，就可以大规模融资。但同时也需要大幅压低征地拆迁成本，这需要政治意志，遏制原住民的不当溢价。

　　广州保障性租赁住房“扩容”：支持旅馆、厂房等改建。图源：新浪财经

　　观察者网：在房价高企的现状下，许多人选择租房，租房市场也出现了种种问题，相比西方在租房市场上拥有更加完备的法治体系，政府未来是否会进一步推进租售同权，保障租客的利益进而进一步让更多人愿意租房生活？疫情期间人才公寓被征用，租客被赶出所租房屋等新闻时有发生，如何平衡这一权益？

　　赵燕菁：这些现在实际上也在做，继续就可以了，但解决不了商品房的投资需求。在中国资本市场（股票、债权）不发达的情况下，房地产是个人资产保值、增值的工具，是一般劳动资本化的转化器。住房市场消失，家庭财富保值的工具就没有了。无论对家庭、对社会、对政府，都是巨大的损失，应对危机的能力会急剧下降。

　　此次防疫之所以可以扛到今天，和房地产市场融资功能密不可分。如果房地产市场被打垮，地方政府和家庭抵御突发危机的能力会急剧下降，就有可能产生严重后果。

　　观察者网：目前土地财政也存在资源错配的情况，在人口流入的一线与新一线城市土地相对供应不足，而三四线城市与东北和西部地区的城市则有明显的库存过剩问题，未来国家如何应对这些问题？

　　赵燕菁：让市场解决问题：1）用去化周期取代房价考核一个城市房地产的健康；2）土地指标向需求大的城市倾斜，不能把土地指标用作“扶贫”的工具；3）建立“占用”耕地向“保护”耕地地区的税收转移机制。

　　观察者网：全国统一大市场里面也提到统一市场对建设用地指标进行跨省交易和调配，2016年《政府工作报告》首次提出“人钱地挂钩”政策，但全国范围内缺乏实践。当前有哪些制度性的困难？需要实施哪些改革？

　　赵燕菁：我们曾在美国能源基金委托的项目中，提出了一个“激励性财政转移”制度，就是想解决跨地区“发展与保护”分工的问题。

　　其简化的机制就是；1）中央根据建设用地规模向各地征税；2）根据耕地质量和面积返还各地。收入不进入中央，中央决定“税率”。各地根据税率，决定自己是“保护”还是“开发”。中央鼓励“开发”，就降低“税率”，中央鼓励“保护”，就提高“税率”。