Mysteel：对房地产销售和新开工企稳反弹时间的分析

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　　在考虑疫情因素，“环境变量”以及历史周期规律之后，我们认为，房地产销售企稳反弹的时间，乐观情形是第三季度末（后续有较大力度的刺激政策出台），略悲观情形是第四季度中。房企更倾向于“自保”，“高杠杆高周转”的经营模式已是穷途末路，房企销售与新开工同步变化的规律可能会被打破。未来待房地产销售反弹后，即使房企现金流状况得到较大改善，新开工可能会迟于房地产销售反弹的时间。

　　1． 本轮疫情对楼市的冲击大于武汉疫情对楼市的冲击

　　（1）在武汉疫情爆发后，新开工面积同比和商品房销售面积同比在当年2月降幅最大，在当年5月随即转负为正（参见图1和图2）。照此推算，在不考虑房地产行业内生性下滑的情况下，仅考虑疫情因素，至少需要2-3个月时间，房地产销售和新开工等主要指标同比增速才能转正。

　　（2）本轮疫情对居民消费预期的冲击或大于武汉疫情。武汉疫情发生后一个月，即当年3月核心一、二线城市销售同比下降40%左右，随后许多热门城市出现“万人摇号”的情形，带动了全国楼市复苏。而上海疫情发生后一个月，即5月核心一、二线城市销售同比下降50%左右，几乎腰斩（参见图3）。同时，在居民信贷条件明显改善的情况下，居民中长期贷款同比增速降幅快速扩大，可见本轮疫情冲击对居民购房消费的预期冲击之大（参见图4）。

　　2． 对比武汉疫情，“三道红线”和“两个集中”是最大的环境变量

　　2020年上半年三度降准，LPR利率两度下调，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。2021年12月至今已有两轮降准，5年期以上LPR两次条降，首套房房贷利率下限再降20个基点。相比于2020年上半年，房地产行业流动性和购房成本似乎改善不少。但是，2020年下半年后，两个重磅的环境变量出现，即“三道红线”和“两个集中”，在较大程度上管住了资金流向房地产行业的阀门，更改变了市场主体（房企、居民和银行）的预期（参见图5和图6）。所以，我们发现，目前高频数据仍然显示商品房成交面积并未明显改善（参见图7）。因此，我们可以判断，即使有信贷政策刺激，“三道红线”和“两个集中”这两个环境变量也将延缓房地产行业反弹的速度。