Mysteel：对房地产销售和新开工企稳反弹时间的分析(2)

　　3． 从周期规律来看，房贷利率变化领先房地产销售情况变化1-2个季度

　　从房贷利率传导至居民资产负债表，进而改变房地产销售情况的历史规律来看，在房贷利率发生显著变化后，房地产销售情况变化需要1-2个季度的时间（参见图8）。从5月房贷利率明显调降之后推算，最乐观的情况是第三季度末，房地产销售情况才可能企稳反弹。

　　但是需注意，目前居民部门杠杆率已经较高（参见图9），房贷利率下降对购房需求的刺激作用可能有限。“房住不炒”已深入人心，短期内通过刺激销售的方式恐难以改善消费者预期；政策修补仅能够加快房地产市场“见底”，并不能马上使得房地产市场快速企稳反弹。

　　综上所述，在考虑疫情因素，“环境变量”以及历史周期规律之后，我们认为，房地产销售企稳反弹的时间，乐观情形是第三季度末（后续有较大力度的刺激政策出台），略悲观情形是第四季度中。

　　4． “房住不炒”的大环境或将改变以往房地产销售和新开工同步变化的规律

　　从历史数据来看，房地产销售与新开工基本呈现同升同降得规律（参见图10）。这是由过去很长一段时间，房企高杠杆高周转的运营模式决定的。如今“房住不炒”的大环境以及相关的制度变量，让许多依赖原有运营模式生存的房企经营难以为继。房企更倾向于“自保”。由于房企的流动性未得到明显改善，银行等金融机构对房地产行业的预期也不会扭转。1-4月房企从银行获得的贷款累计值创2014年以来同期新低。本已捉襟见肘的房企更不会花费资金在土地购置和新开工项目。因此，未来待房地产销售反弹后，即使房企现金流状况得到较大改善，新开工可能会迟于房地产销售反弹。

　　作者：上海钢联 黑色产业研究服务部 研究员 李爽