物企并购“后遗症”渐显，商誉最高激增26倍(3)

、越秀服务等为代表的国资背景企业经营稳健、成长迅速，未来可能会成为行业收并购舞台的主角。”

　　“未来两年的收并购热潮仍将继续。”沈家超指出，部分民营地产开发商，至今尚未走出流动性困境，故今年物管行业的收并购交易热潮或将延续，收购方应该多为国有开发商和财务状况较好的民营开发商相关的物业公司，或已上市的物业公司；被收购方应该多为流动性困难的民营开发商的相关物管公司或未上市的物管公司，尤其是规模较小的地方性企业。

　　商誉最高增长26倍

　　去年物企进行多笔大宗并购，在财报上体现出来的不仅是业绩规模的大幅增长，还包括商誉、应收账款的大幅增加。因此，接下来如何做好投后管理和内部整合，成为上市物企面临的新课题。

　　比如“并购王”碧桂园服务，仅3宗大型收并购的交易金额就高达205亿元，不算上今年2月份对中梁百悦的收购，碧桂园服务仅上述收购形成的商誉就高达149.32亿元，同比2020年增长342%。

　　高溢价并购的案例还有正荣服务收购集团下属子公司正荣商管99%股权，并购PE高达26.9倍，此外标的公司净资产仅7326万元，最终形成了超7亿元商誉，增幅达到了1178%。

　　商誉规模较高的还有雅生活服务、世茂服务、融创服务、旭辉永升服务，分别达到了31.23亿元、20.9亿元、16.88亿元以及13.44亿元，同比增长43.10%、72.70%、65.50%、185%。

　　物企商誉规模为何大幅增加？沈家超指出，“这主要还是因为收购规模较大导致的。通常来说，收购轻资产的企业如物管公司产生的商誉较多，尤其是较为知名的以及有开发商背景的物管公司，属于正常现象。”

　　物管行业并购商誉的大幅增加，表明了资本市场对物管行业的看好，资本竞相追逐之下，不少物企的估值也水涨船高。

　　牛晓娟指出，“商誉增加较快，与当前标的企业的估值较高有一定关系。根据我们监测的数据，行业收并购标的估值PE由2020年的15倍以上回归到2021年的不足12倍，可见行业收并购市场标的价值估值虽然回归理性，但是仍保持较高水平。”

　　与此同时，近年来，物业服务企业在规模、营收和利润方面都保持着较高水平和较快的增长，再加上增值服务，在未来发展有较大的想象空间。此外，部分被收购标的具有特色业务优势，例如商业运营、产业园运营等非住宅标签也推高了企业在并购过程中的商誉。