房地产烂尾盘纾困大幕拉开，资不抵债的房企终将走向末路(4)

　　浙商证券近日便发表研报称，海南2000年处置停工项目面临的问题，和当下有类似之处，例如开发商购地、建造成本高，业主购房成本高导致的降价难；市场供大于求引起的盘活难，收缩供给和促进需求需要同时发力，相关经验可供当下参考。

　　比如，地方政府应本着“宜商则商，宜住则住，宜绿则绿，宜拆则拆”的原则，针对不同停缓建工程特性因地制宜，加速处置进程；尽快设立专项资产处置平台或者公司，由专业不良资产处置团队管理，以股权或者债券方式给项目注入流动性。

　　在处理停工项目时，厘清停工原因，是开发商破产、项目违规抽取资金、还是经济纠纷等问题。在处置过程中，采取限期建设、现状竣工或利用、权益置换和代为处置四种方式进行盘活。推进复工的同时，放松调控修复期房市场信心。

　　当下的郑州模式，同样在对项目分类处理，同时引入资产管理机构助力处置。

　　建业地产方面告诉记者，由郑州国家中心城市产业发展基金作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。纾困基金将通过市场化、法制化的方式，在此打造金融产业集聚区。

　　中银证券表示，全国和地方AMC是我国不良资产市场的重要参与主体，在风险化解、综合经营、并购重组等方面具有较大优势。目前我国共有全国性AMC 5家、地方性AMC 59家，地方AMC绝大部分为地方国资。

　　“相比于全国性AMC，地方AMC虽然在资金、规模等方面有较大差距，但具有无可比拟的地缘优势，对地方经济和地方中小企业更熟悉，与当地政府的联系也更紧密。因此从落地角度来看，地方AMC落地纾困的速度会更高效。”中银证券认为。

　　该机构还表示，在房企化解债务风险的过程中，AMC在过去周期中更多充当“推动债务展期、注资”的角色，但本轮其参与度将提升，可采用债转股、破产重整和纾困基金等模式，为项目注入新的资金、稳定资产价格、缓解流动性风险。

　　收并购方面，由于地产行业风险还未完全出清，部分银行对并购贷款等涉房贷款仍持观望态度，房企现阶段也更倾向于直接拿地。AMC被引入后，可以通过全部收购买断债权，更好地理顺债权债务关系，做出更有效的债务安排。

　　在前文提到的论坛上，夏斌表示要分类处理烂尾楼问题，对一些房企公司治理健全，非由自身原因造成的流动性不足而引发的“烂尾”问题，由地方政府与银行协调并采取相应的约束措施后，给予及时的兼并收购融资和其他流动性支持。对一些违法违规经营的房企，实际已资不抵债的项目公司，通过压实地方政府牵头责任，协调银行、资产管理公司、第三方市场机构等，“一项目一方案”，对项目公司实行接管、债权或股权重组、并购等注入资金，保交楼后对此类公司宣布退出市场。