房地产烂尾盘纾困大幕拉开，资不抵债的房企终将走向末路(2)

　　这个基金，将采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）根据纾困项目，吸引社会资本共同出资设立子基金，希望通过100亿撬动最多800亿的资金规模。危困房企收到资金后，应全部用于停工停按揭月供楼盘，尽快实现复工复产。

　　据王阳了解，该基金对盘活项目的要求较高，比如项目公司的债权债务关系要比较清楚，不能有查封或冻结等情况，内部也能不存在股东间的纠纷担保，还要看整体项目的货值，需要比较充足才行，整体换算完之后，资产肯定要超过负债。

　　“那些卖完的、已经清盘的项目，或者资不抵债的项目，大多是不符合要求的。”王阳称，按这个标准筛选下来，能申报去盘活的并不多，需要的是那些干干净净能有盈利的项目，此外基金额度本身也并不大，需要看实际落地的情况。

　　“撬动社会资本参与，就要遵循市场化、法制化方式，能够收回本金和适当盈利。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。也就是说，注入一笔资金，项目能动起来，通过后期销售回款，纾困基金能回笼投资，并投到下一个项目。

　　浙商证券也称，该方案的基础推行逻辑是，从存量项目中净资产较高的项目入手，通过缓解市场部分停工项目，帮助困难房企盘活资金，进而推动其他停工项目的复工进度——以项目救房企，再由房企救更多项目，以达到救助杠杆效应。

　　但在现实情况中，恰恰是那些资金无法平衡的项目比较多，比如预售资金、开发贷被抽走。子基金聘请第三方对项目进行尽调，也是较为复杂的过程，因全国性房企资金跨省调度、多渠道融资、多方抵押等，很难搞清资金流向、真实负债的问题。

　　资金来源仍是痛点

　　尽管郑州在通过市场化的方式谨慎试水，但从全国各地层面看，已是较为积极的动作。

　　其他地方比如武汉，拟由建设银行以湖北省为试点，设立300亿元纾困基金，用于收购问题项目，并改建为公租房；南宁有望成立房地产平稳基金，计划首期规模30亿元，但均未有进一步方案落地。赣州经开区则返还了个别房企土地款。

　　西政资本认为，在“保交楼”的基调下，目前有两个难题需要解决，一是钱到底从哪里来，从地方政府、地方国企还是通过社会资本渠道筹集等；二是对停工、烂尾项目的纾困、盘活由谁主导或落实，是国央企、城投平台代管代建，还是让房企继续完成开发。